素人不動産マニアの独り言41

　時代の流れと共に、豊かで快適な世の中になりました。

　家も例外ではありませんが、今回は、そこに一石を投じるお話です。

　先日仕事である新興住宅地をまわっていました。そこは25年くらい前までは、高校が建っていましたが、周りは何もない原野でした。

　その高校は生徒数の減少により、閉校になりましたが、その跡地が売りに出されますと、あれよあれよという間に更地になり、周囲の原野もまとめて区画整理が行われ、５0数件の分譲宅地になりました。

　しかも今ではほぼ完売して、一つの街を形成しています。

　かつて高校が建っていたところには、昔ながらのコンクリートブロックを組んだ頑丈な土留めがそのまま残り、その上に建っている家もあります。

　正確なことはよくわかりませんが、おそらく今から50年くらい前に作られた土留めだと思いますが、ひび割れなどもなく、がっしりしています。

　一方最近のコンクリートだけで固めた土留めは、そこの地盤にもよりますが、年数の割にはひび割れたり傾いたりしているものを見かけます。

　もちろん高校規模の建物の土留めとは一概に比較はできませんので、古い住宅街にある同じようなブロックの土留めを見てみましたが、やはりひび割れもなく、しっかりしたものでした。

　もちろんブロックの土留めを選択することも可能なのだとは思いますが、住宅自体が耐震性や断熱性が進化して、建設費が上がっていますので、トータルで考えると予算などの条件では難しいのかも知れません。

　昔、高校時代の担任の先生が「1年生の時に基礎的な学習を疎かにすると、その先の学習は積み上がっていかない。基礎固めが大切だ。」とよく言っていました。

　コンクリートだけの土留めを否定するわけではありませんし、限られた予算の中で家を建てなければならないのですが「家の基礎の重要性をもっと考えるべきなのではないか？」と思ってしまいました。

素人不動産マニアの独り言40

　今回は、怪談というほどではありませんが、ちょっと怖かった物件のお話です。

　今から20数年前、職場の転勤で隣町の営業所に異動したことがありました。

　隣町と言っても片道35kmほどあり、国道の一本道しかないので、渋滞することも多く、片道1時間かかることもありました。

　当時その町との境付近に、地元民ならよく知っている空き家がありました。何でも「夜になると女性の泣き声が聞こえる」とか、肝試しに入った若者が「人魂のようなものを見た」、「売りに出されているが売れず、最後は10万円に下げて今も売りに出ている」と言った噂が聞こえて来ていました。

　その空き家は、通勤路の国道に面して建っていましたので、行きも帰りも視界には入って来てしまいます。出勤時の明るい時間ならばいいのですが、退勤して日が暮れて暗くなってからそこを通る時は、怖いと思いながらもつい目がそちらに行ってしまいます。

　しかし放置空き家の常で、年月と共に壁がはがれ、屋根が崩れて来始めました。すると家の中が少し見えるようになり、さらに不気味さを増していきました。

　ある時は崩れた壁の隙間の奥が、ピカっと光りゾッとしましたが、明るい時に近くに寄って見ますと、大きな鏡があるのがわかり、ホッとしました。

　それから数年後、おそらく持ち主の方が解体したのだと思いますが、跡形もなくなり、更地になっていました。

　それから20年あまり経ち、先日たまたまそちら方面に行く用事があって、件の更地の前を通ると…新しい「売地」の看板が建っていました！

　あくまでも噂で聞いただけですので、あの空き家がいわゆる「事故物件」だったのかはわかりません。そこそこ広さもあり、道路沿いという立地ですので、20数年前の噂話を知る人も少なくなった今なら買う人もいるのでしょうか？？

　誰かが買って家を建てた時に、何事もなければいいのですが、心配してしまいます😨

素人不動産マニアの独り言39

　今回は、古くてもどんな物件が買いやすいか？に関する私見です。

　不動産サイトの検索の際は、価格が安い方から表示されるように設定しています。

　新しく、フルリフォームしてある物件は当然高いですし、中には新築建売とあまり差がない物件もあります。

　一方安い物件は、築45年〜50年超えが多く、かなり手を入れないと住むにも賃貸にするにも厳しそうです。

　ただ「どこまで手を入れるところで折り合いをつけるか」を決めておかないと、始めからリフォームされた物件を買った方が安いということにもなりかねません。

　そこで私見ながら、もし限られた予算で古い物件を選ぶならば、何を基準に考えるかをまとめてみたいと思います。

　①建物に傾きがないこと。

　　家の躯体の問題は、リフォーム以前の話です。不動産サイトの情報にはないが、

　実際に内覧すると「なんかふらふらする」ということがありました。ビー玉を床に

　置いて転がり具合を見たり、ドアの立て付けの狂いを見るという事なども必要でし

　ょう。

　②水回りが交換されている

　　今や風呂はユニットバスが主流です。40年以上前の家によく見られる床がタイル

　でステンレス製の浴槽になっている場合、やはり古めかしさを感じます。キッチン

　もシステムキッチンになっていて、水栓がシングルレバーになって入れば、さらに

　いいと思います。

　　洗面台もシャワーノズル付きのシングルレバータイプのものならば、なおいい

　でしょう。

　　水回りはリフォームに結構お金がかかる場所です。特にユニットバス交換は、最低

　でも50万円以上かかります。キッチンや洗面台ならば、ホームセンターに型落ちの

　展示品などが安く売られていることがありますので、風呂だけでもユニットバスに

　なっている物件を選ぶといいでしょう。

　③床の軋みやへこみがない

　　傾きとまでは言わないまでも、歩くと床から軋み音がしたり、床が沈み込む箇所が

　ある物件は、避けた方がいいです。床のフローリングの交換だけで済む場合もありま

　すが、基礎が腐食していますと、大規模な修繕になる可能性があります。

　④窓が今のサッシに交換されている

　　窓は、日差しなどの太陽熱を取り入れる一方で、日が沈んでからは、家の熱を外に

　だしてしまうという側面も持っています。寒い地域では特に今風の2重サッシはマスト

　です。古い家でも窓の断熱によって、寒さの感じ方はかなり違うと思います。

　⑤外壁と屋根の傷み具合を確認

　　もしかすると外壁と屋根の修繕費が、一番お金がかかるのではないでしょうか？

　　特に屋根は、傷むと雨漏りの可能性がありますし、外壁もひび割れなどから雨水

　が浸透して、家の内部から腐りが生じますので、外壁と屋根の塗装をして10年以上

　経っている物件は、その分を合わせた予算で総支払額と考えた方がいいでしょう。

　　何せ足場を組むことにかなりの費用がかかるので、物件の高さが高いほど、費用

　　がかかりますので注意が必要です。

　　長くなりましたが、今回はこれで終わりです。

素人不動産マニアの独り言38

　資材高騰により、住宅の価格が上がっています。その理由に関わるちょっと心配なことについてのお話をしたいと思います。

　東日本大地震後から、住宅等の建設が進み、木材などの建築資材が高騰しました。

　しかし今は輸入材も入って来ているため、木材は寧ろダブついているという話も聞きました。

　建築に関わる人手不足も大きな問題のようですが、どうも家の基礎を造る上で欠かせない「砂」が、国内だけでなく国際的に不足しているのだそうです。

　日本の高度経済成長期、鉄筋コンクリート製の団地が数多く建てられました。その時も大量の砂が使われましたが、本来は、川の砂を使うべきところ、それでは足りずに海の砂を使ったため、海砂の塩分によって鉄筋が腐食して、耐久性が低下している団地が数多くあるという話も聞きました。

　コンクリートに使える砂は、ある程度粒が大きくないとダメなようで、例えば世界各地にある「砂漠地帯の砂」は、粒が細かすぎるためコンクリートには使えないそうです。

　今はまだ石油資源が豊富な国が莫大な富を得ていますが、近い将来、砂の資源の奪い合いになり、「オイルショック」ならぬ「サンドショック」が起こることさえ心配されています。

　中国の企業が、日本の水資源を手に入れるべく、土地の買収を進めているというニュースを見ますと、彼らの狙いは川の周辺の「砂資源」なのではないか？と心配してしまいます。

　実家の近くの雑木林の木が伐採されたかと思ったら、巨大な重機が何台も地面を掘り返し、土の下の砂を大量に採取しているところを見ました。実家の地元の企業の看板が立っていましたので、さすがに中国の企業の参入ではないようですが、何もない原野にまで砂資源を求める時代になったのかと思うと、「サンドショック」はあり得ない話ではないのかも知れません…

素人不動産マニアの独り言37

  テレビのバラエティー番組で、狭小地に建つ住宅を取り上げることがあります。

　たまたま物件を検索していますと、僅か6坪強の土地が、1200万円！という、坪単価にして、200万円弱もの物件を見つけました。

　住所は、街の中のおそらく一等地と言われるところと思います。「建築条件なし」と説明には書かれていましたが、建蔽率や容積率などの条件をクリアさせたとして、家が建つものなのか？興味が出て来ました。

　そこで普段よく見ているサイトで、売り出されている物件の中で、最も狭い土地に建つ一軒家を検索してみました。

　すると今日現在のところ、3件ほど見つかりました。

　一つ目が約11坪の土地に、6坪強の2階建ての物件です。

　 さすがにそれだけ狭いと、駐車場スペースもありませんが、築70年近い物件ですので、その当時はあまり車を置く場所は必要なかったのかも知れません。

　次に狭い土地に建つ住宅は、約15坪の土地に建つ29坪の3階建て住宅です。

　１階が駐車場と収納庫で、2階がリビングと水まわり。3階が４畳半くらいの洋室が3つでした。新築の建売ですが、おそらく45坪強の土地を3分割して、同じような間取りの家を3棟建てて販売しているようです。土地の高い都心部ならではの効率的な建て方です。

　最後は約16坪くらいの土地に20坪強の2階建て物件です。ここも駐車場スペースはありません。１階がリビングと一部屋。2階に一部屋の2LDKになっています。

　ただ残念ながら、6坪に建つ狭小住宅は見つけられませんでした。

　東京あたりの一等地ならば、6坪もあり得るのかも知れませんが、今後も機会があれば、さらに狭い土地に建つ住宅を探してみたいと思っています。

素人不動産マニアの独り言36

　今回は、箸休めにテレビで見た不動産情報に関するお話です。

　先日テレビで、東京の品川区に34階建てのタワーマンションが複数棟建設中で、価格が2LDKで1億円台後半くらいで売り出される予定だというニュースを見ました。

　日経平均株価が史上最高値を更新し、4万円台も見えて来た今、金銭的にも気持ちの面でも余裕の出て来た投資家の方々が、別の投資先としてマンションを購入する流れがあり、株価の高騰から半年遅れくらいで、マンションが値上がりする傾向にあるようです。

　しかも新築だけでなく、中古マンションも値上がりするようですので、今住んでいるマンションを売って、別の新築マンションに移る人もいるのかも知れません。

　一方、これは海外の話ですが、オーストラリアの東海岸のリゾート地「ゴールドコースト」でも、30階超のタワーマンションの建設が相次いでいるそうです。

　全室オーシャンビューの2LDKのマンションが、1億5000万円で売り出されていました。

　東京にしてもオーストラリアにしても、2LDKのスペースに億のお金を払える人が、世界には一定数いるのかも知れませんが、私のような庶民には、夢のような話です。

　最後にニューヨーク・マンハッタンの不動産についても紹介されていました。

　コロナ禍で、リモートワーク化が進み、中心部のオフィスビルの空室率が上がったため、数百億のお金をかけて、ワンルームのアパートに改装するという動きが出ているそうです。

　ニューヨーク市も法律を改正し、従来1960年以前のビルにのみ認めていた、ビルのアパートへの改築を、1990年以前に緩和して、空きビルの空室率の改善と賃貸住宅不足の解消の後押しを行ったそうです。

　物価が高いことでも有名なニューヨークですが、ビルを改装したワンルームのアパートの家賃は、日本円で何と驚きの52万円！！改装費用を考慮してもおいそれと借りられない金額ですが、ニューヨーク市のアパートの空室率は1.4%だそうですから、そこもじきに満室になるのでしょう。

　何ともため息の出る話です…

素人不動産マニアの独り言35

　今回は、最近新しい家に見られる「2階にリビングがある家」についてです。

　建て坪をコンパクトにするために、1階に水廻りをまとめて、2階をリビングや寝室にすることで、基礎部分にかかるコストを抑えられるというメリットがあるようです。

　さらに2階をリビングとキッチン、ダイニングだけにして寝室を3階に上げれば、更に建て坪を抑えることができます。

　またリビングを2階にするメリットは、窓の向きにも寄りますが、日当たりを良くすることもできます。

　リビングで食事をした後、風呂に入る度に1階に降りたり、テレビを見るためにまた上がったりという行き来が増えることは考えられますが、それが苦でなければ、コスパの良い間取りかも知れません。

　ただ私くらいの年齢になると、1階で全てが完結し、できるだけ2階に上がらなくても済むような間取りがありがたいと思いますが…