素人不動産マニアの独り言34

　今回は築何年のマンションまで住み続けられるのか？というお話です。

　都心では、タワーマンションの建設が続いているようですが、都心を離れると古い中古マンションが売りに出ているのを不動産サイトでよく見かけます。

　バブル期に建てられた、築40年前後のものや、中には築60年強の物件が数10万円から100万円くらいで売り出されているものも見かけます。さすがにそれくらいの年代のマンションの中には、5階建くらいでもエレベーターがない物件もありますが、立地によっては売れていることもあります。

　「築50年前後が建替え時期の目安」という話を聞いたことがあります。しかしマンションの規模が大きいほど住人の意見がまとまらず、建替えどころか、大規模修繕さえままならないケースが多いという話もテレビで見ました。

　海外の投資家が購入するケースも増えているそうですので、単純には計算できませんが、マンションの部屋が一つ売れるということで、古いマンションが中古物件として売り出されるということになっているとするならば、空室の多いマンションが発生して、十分な修繕積み立て金が集まらないという新たな問題も生じるような気がします。

　関東で長くマンション住まいをしている親戚の方は、「窓から街の景色を見ることで、自分達が世の中と繋がっている実感が持てて寂しくない」と言っていました。

　私のように「地震や災害でエレベーターが止まったら…」と心配になるような人間は、マンション住まいは向いていないと思いますが、不動産マニアとしては、物件としてのマンションの動向も気になるところです。

素人不動産マニアの独り言33

　今回は、数は多くないのですが、時々目にする「未登記物件」についてのお話です。

　建築後や物件を取得した場合、「不動産の登記」という手続きが必要になります。

　住所や所有者、土地と建物の面積、土地の地目など、事細かに記載された、いわば「不動産の戸籍謄本」のようなものです。

　昭和の頃などに、住宅ローンを組まずに家を建てたケースに多かったようですが、登記されないまま放置され、持ち主や相続人がわからないままになっている物件もあるようです。

　もちろん未登記の物件は、きちんと登記すれば問題がない訳ですが、場合によっては、土地の境界や面積を測量する必要があったりするので、登記するだけで数十万円以上の費用がかかることもあるようです。

　しかし未登記自体違法ですし、固定資産税や都市計画税などの減税といった優遇がうけられません。さらに住宅ローンの融資も受けられないので、未登記でも気に入った物件であれば、登記してもらってから買うか、登記費用分を値引きしてもらった方がいいのではないかと思います。

　中には元々の建物は登記されているものの、増築部分のみ「未登記」という物件もあります。不動産サイトの物件の説明には、そこまで詳しく書かれていませんので、問い合わせして初めて知ることも多いと思います。時には何年の何月に建築されたかさえ不明な物件もありますので、未登記物件の中にもし、気に入った物件があった場合は、注意が必要ですね。

素人不動産マニアの独り言32

　今回は、不動産を売る際に「専任媒介」にするか？「任意媒介」にするか？というお話です。

　「専任媒介」は、一社の不動産業者だけに仲介を依頼する方法で、そうした場合、他の業者は一切関われないという方法です。

　一方「任意媒介」は、特定の不動産業者ではなく、どこの不動産業者でも仲介することができるという方法です。初めから複数の不動産業者に依頼して、それぞれのHPに載せてもらう方法もありますし、初めは一社にお願いしても、問い合わせや反応が良くない時などに、他の業者にも依頼して、複数の方面からアプローチするという方法もあります。

　どちらの方が売れやすいかは、物件によって「ケースバイケース」ですので、一概には言えません。ただ不動産マニアとしての印象を言えば、不動産サイトを検索した時に、同じ物件が4件も5件も立て続けにでてくると、「も〜お腹いっぱい！」という感じになってしまいます。

　売る側にすれば「何とかの鉄砲も、数射ちゃ当たる」で、家を探している人の検索にうまくヒットすれば…というような気持ちもあるのでしょう。

　でも家を探す人は、「同じような予算や間取り、土地の広さ、立地」など、一件でも多くの条件が近い物件同士で比較したいと思いますので、全く同じ物件が続くと、よほど自分の希望に合っていない限り、「も〜いいよこれ…」となってしまう気がします。

(あくまでも、一不動産マニアの私見ですが…)

   普通は、そんなに何件も不動産の取引をすることはあまりないですので、初めは一社に「任意媒介」でお願いして、反応が今ひとつの状態が続いたら、別の業者にもお願いする方がいいのではないかと思います。

　ちなみに仲介手数料は、売れた時に発生しますが、仲介を依頼するだけならば、お金はかかりません。そのことも踏まえて、業者選びをすることも大切ですね。

素人不動産マニアの独り言31

　中古物件を選ぶ場合、条件には築年数、立地、家の程度、そして予算などがあります。

　自分の理想とする条件の多くを満たしていても、最終的な価格が予算に合わずに断念してしまうという場合もままあります。

　建築費が高騰しているとは言え、新築建て売り住宅の中には、2000万円台後半くらいで売り出されているものを見かけることがあります。

　土地が40坪前後で、一階リビングや水回りのみで、寝室やこども部屋は全て二階という家が多いですが、敷地が狭い割には、車が並列で2台停められるスペースが確保されている場合もあります。

　フルリフォームされた中古物件も、資材高騰の影響で2000万円を越える物件も少なくありません。

　私が普段検索しているサイトを見る限りでは、2000万円を越える築30年以上の中古物件の動きは、あまり良くないように思います。間取りや土地の面積を多少妥協すれば、近い予算で、新築が買えるとしたら…大いに迷うところでしょう。

素人不動産マニアの独り言30

　毎日のように物件を検索していますと、「土地」というカテゴリーの中にもいろいろな表示があります。

　①更地:何もない文字通りまっさらな土地です。時々基礎や土留めの一部が残された状態のこともありますが、基本的に家は跡形なく解体されています。

(稀に土留めとセットになった組み込み車庫が残された土地も見たことがありますが、経過年数によっては補強などが必要ですので、一長一短があるかと思います。)

    ②上物付現状渡:古家が残った状態の現状のまま引き渡される土地です。当時解体費用は買主が負担することになります。その分価格が相場より安い場合もありますが、最近は相場と同程度の価格というケースも増えてきています。まあそこは実際に買おうと思った段階で、値引きなどの交渉をすることになろうかと思います。

　③上物付だが、解体更地渡:現状は古家が残っていますが、契約が成立した段階で、売主が解体して、更地にして引き渡すという土地です。

　現在親戚に提案しているのは、③のケースです。ただ、「古くても賃貸中で、いくらかでも収益が得られる物件があれば」ということも選択肢に入れて探しています。

　建築資材だけでなく、人件費も高騰しており、解体費用も倍近くなっていると聞いたことがあります。ですので少しでも賃料が入れば、解体費用の一部を賄うことができるのでは？という「皮算用」です。解体業者も何社か見積もりを取り、５万でも10万でも安いところに依頼するということも必要ですね。

　また最近、更地の状態で「月極駐車場」として収益を得ている物件をいくつか見つけました。ちょっと動向が気になりましたので、お気に入りリストに入れてアクセス数をチェックしています。

　個人と契約しているケースが多いようですが、会社単位で一括借上げしているところもあります。しかし実際に「そこに家を建てたい」となった時に、どのようにして契約を打ち切るのか？賃貸住宅等は、賃借人の権利を守るように法律が作られているようですが、駐車場契約の場合はどうなっているのか？まだわからないことが多いですので、よく調べてみなければならないと思っています。

素人不動産マニアの独り言29

　今回は、テレビ番組についてのお話です。番組表を見て、「物件」や「不動産」という文字があると、とりあえず録画して見るようにしています。

　訳あり物件、狭小住宅、芸能人の別荘探しなど、実在の物件を取り上げたものはもちろんですが、現在シーズン2を放送しているNHKのドラマ「正直不動産」も不動産マニアとしては見逃せない番組です。

　実際の不動産営業マンが見ると「そんなに悪どい不動産屋ばかりではないけどな〜😤」と思うかも知れませんが、そこは私もある程度はフィクションと思って見ています。

　ただかなり不動産に関する考証は、きちんとされていると思いますので、主人公の山下智久さん演じる「永瀬氏」の不動産に関する話は、「なるほど」や「へ〜」と思わされるものが多い気がします。

　不動産に関する法律が、時に強引な営業マンのやり方にストップをかけたり、壊れかけていた家族の絆を取り戻し、ホッとさせられたりします。

　不動産マニアとは言え、法律に関しては素人ですので、「こんな法律もあるんだ」と感心することも多いです。

　また別の番組ですが、紹介された不動産の価格がいくらするのか、ゲストが予想する場面があると、自分も一緒に「〜くらいかな？」と予想することも楽しいです。😄

素人不動産マニアの独り言28

　今回は、よくCMやWebで広告を見かける「安く建てられる家」についてのお話です。

　不動産サイトを検索していますと、「ローコスト住宅」を謳うハウスメーカーのサイトに行き当たることがあります。

　以前見たメーカーは、18坪ほどの2LDKながら、780万円ほどの販売価格でした。

　一般的な3LDKの家でも、1500万円ほどの販売価格でした。

　ローコストの家にありがちな、1階はリビングや水回りのみで、寝室やこども部屋は全て2階にあるというプランが多いですが、18坪の家はその逆で、1階に2部屋とトイレがあり、2階に14帖のリビングとキッチンとバスルームという間取りになっていました。

　コストを抑えるには、やはり1階部分の面積をいかに小さくするかがカギですので、1階に水回りと部屋の両方をつくるのは難しいのでしょう。

　昨年、大手のメーカーの中でも、比較的安さを謳い文句にしている、松平健さんのCMで有名な某メーカーの展示場を訪れたことがあります。そこで話を聞きますと、「例えば、販売価格が1600万円と表示されている家でも、付帯工事費用は別途」となっているので、基礎の杭や外構工事など諸々の費用がかさむので、2000万円は軽く超えてしまうということでした。ちなみにそのマツケンさんのCMのそのメーカーでは、資材の高騰もあり、基本的な2LDKのプランでも、2000万円台の後半にはなってしまうそうでした。

　世界的にコンクリートに使う「砂」が不足しており、必然的にコンクリートの価格が高騰しているということも原因のようです。

　自分達で家を建てた経験から言えば、ハウスメーカーの方と図面やクロス、建具などのカタログを目の前にして打ち合わせを繰り返すと、つい標準のものよりも少しお高いものをつい選んでしまいます。

　一生の買い物ですので、納得のいくものを時間をかけて選べば、価格が上がるのはやむを得ないところでしょうか？

　ただ、妥協は必要ですが、限られた予算の中でも、一軒家が買えるかも？という期待が持てる、これらのローコスト住宅を販売するメーカーの動向には、少し興味があります。