素人不動産マニアの独り言158

　およそ4ヶ月ぶりの投稿になります。

　産油国イランとアメリカの戦争によって、資材不足による価格の高騰、さらには住宅建設に遅れが出るなど、様々な方面に影響が出ています。

　加えて日銀の政策金利の値上げにより、今後は住宅ローンを組むことも大変な時代になりました。

　今回は、私の知る範囲ではありますが、二極化する中古住宅に関する考察です。

　築30数年だった物件も、40年に。築40数年だった物件も、50年にと、時の流れは無常なものです。

　機会を見て徐々に値下げされる物件もあれば、そのまま放置されている家もあります。

　また、リフォーム業者に買い取られ、リフォームによって生まれ変わり、市場に出てくる家もあります。

　これは個人的な意見ですか、リフォームしても、外観の古さは隠せませんので、そこを妥協できるかどうかになるかと思います。さらに「そこまでしなくても…」と思うところまで手を入れられることで、価格がさらに上昇するため、売れにくくなるという悪循環を生んでいるのではないかと思ったりもします。

　売れ筋は、数百万円の値頃感のある物件か、築20年台のまだ大きな修繕の必要がない2000万円台の二極化が進んでいる気がします。

　資材の高騰が著しい今、必要以上のリフォームを避け、いかに値頃感のある物件に仕上げるかが、ポイントになるのではないかと個人的には思います。

素人不動産マニアの独り言157

　年明け最初のブログ記事になります。

　今回は、最近の中古物件価格の傾向について思うところのお話です。

　都心部の不動産価格は高騰しているようですが、地方の不動産価格は、下がって来ているように感じています。

　築30年前後のリフォーム販売された家の需要が落ち着き、築40年越え、50年くらいのリフォーム物件まで出て来るようになりましたが、そこまで古いと外観の古さは否めません。

　リフォーム済ですので、価格もそれなりに設定されており、やはりなかなか売れません。そうなると価格を下げざるを得ませんので、不動産価格全体が下がるという状況になっていると思われます。

　場所によっては、リフォーム前の築古物件でも強気の価格設定の物件も見られましたが、売れずにいると徐々に下げるようになりました。

　また築20年強の物件の中にも、2000万円を切るものが増えて来ていますので、フルリフォームせずとも、程度の良いそのくらいの年代の物件を選ぶというのもありかとは思います。

　北海道の地方都市は、マンションよりも一戸建ての需要が多いと思いますので、立地、築年数、価格の条件さえ合えば、売れる物件はありそうです。新築物件の価格が高騰している今は、特に割安な程度の良い中古物件は一押しの選択肢ではないかと思っています。

素人不動産マニアの独り言156

　2025年もまもなく終わります。

　今年最後のブログは、以前から気になっていた「リースバック」と呼ばれる物件に関する考察です。

　今住んでいる家を一旦売却し、一定金額の家賃を支払うことでそのまま住み続けられるという「リースバック」というシステムのCMを時々見るようになりました。

　そして収益物件のサイトで、そのリースバック物件が売りに出されているケースも見かけます。

　一見しますと相場より安い価格設定のものがありますが、果たして収益物件としてはどうだろう？🤔と思ってしまいます。

　その理由は、ローンの支払いが滞って、半ば「任意売却」的な形での売却が多いという話を聞きましたので、家賃の滞納というリスクがあるのでは？という心配があること。

　また比較的高齢の方々をターゲットにしているようなCMが多いようですので、その家でなくなってしまう可能性があることやリースバックにしていることを知らない親族との相続問題に巻き込まれるのではないか？という心配をしてしまいます。😕

　リースバック物件でなくても、家賃滞納のリスクはあると思いますが、持ち家を手放す事情があることに、リスクを感じてしまいます。

　インフレが加速し、不動産価格や家賃の価格差が、都心部と地方ではどんどん大きくなって来ています。高騰する都心部の不動産を持つ人は更に資産を増やし、地方の物件を持つ人は、いつか「負動産」になるリスクに怯えながら不動産運営をすることになるのでしょうか？

　来年こそは少しでも経済が安定して、生活が楽になればと願っています。

　今年も私の拙いブログ記事を読んで頂き、ありがとうございました😊

　お読みくださっている皆様にとって、来年が更に良い年になりますことを願っております。

　来年もどうぞよろしくお願いします🙇🏻

素人不動産マニアの独り言155

　中古の物件の中には、「インスペクション済」（物件の状態を専門家が細かく診断すること」や「〜年間瑕疵補償」と謳ったものがあります。

　今回は「インスペクション」の大切さを考えさせられたお話です。

　ある方が内装フルリフォーム済みの中古物件を購入したそうです。不動産会社の仲介はありましたが、売りに出していたのは個人の方でした。その際、不動産会社から5万円で、「インスペクション」を勧められたそうですが、内装がきれいにリフォームされていることもあり、断ってそのまま購入したそうです。

　ところが一週間ほどした頃、雨漏りがしてきたそうです。不動産会社に連絡して見てもらうと、リフォームしていたのは内装だけで、屋根は錆びて穴が開き、そこから雨漏りがしていたそうでした…😰

　しかし個人からの購入のため、「瑕疵補償」の対象にならず（契約時に、基本的に現状有姿で購入することを確認している）、屋根や天井などの修繕費で、結局数百万円の費用がかかったそうです。😥

　「買う時に5万円のインスペクションをしておけば…😥」と購入者の方は後悔したそうですが、屋根は外からは見えない箇所ですので、物件選びを慎重にすることはもちろん、5万円程度ならば、インスペクションを使うことも必要なのだと思いました。😅

素人不動産マニアの独り言154

　ネット記事を読んでいますと、短編小説のような話で、「定年退職後、田舎に中古住宅を買って移住した方の後悔」を取り上げた実例が紹介されています。

　今回は、「定年後の田舎暮らし」に関する考察です。

　定年後、都心のマンション暮らしから、郊外に庭付き一戸建て暮らしを夢見て、移住する方々がいるという話を耳にします。

　ただ都会の便利な地域に長年住んでいた方々が、近くにコンビニや病院もない地域に住むというのは、かなりハードルが高いようです。

　また見ず知らずの人に囲まれて、その地域のコミュニティに馴染むのもなかなか大変なようです。中には移住者が他所者扱いされるという排他的な地域もあるそうで、その地域のルールにも馴染めず、数年で都会に戻る方もいるそうです。

　広い土地で、「家庭菜園でも」と最初は張り切っていても、慣れない畑作業は体にもキツくそのうち畑作業どころか、草むしりもできないまま、草ぼうぼうの荒地になってしまうケースもあるようです。

　しかもいざ都会に戻ろうとして、新たにマンションを買うにも不動産の高騰で、おいそれとは買うことができません。賃貸を借りるにも、家賃も高いですし、定年退職後の年齢層の方への賃貸は、敬遠される傾向もあるでしょう。

　さらに購入した郊外の物件は、買った時より安くしか売れません。しかし安くても売れればまだいい方で、長い期間売れずに、いわゆる「負動産」になってしまうケースもあるそうです。

　都心部と郊外では、不動産価格やインフラ整備、商店や病院などの設備の格差はどんどん広がる一方ですので、「定年退職後は、土いじりをしながらのんびりと…」という夢は、よほど慎重に考えた上で決断するべきなのではないか？と考えさせられました。

　北海道に住んでいても、歳を重ねるうちに、札幌などの都会に買い物に行くのも億劫になって来ますので、「都会の喧騒を離れたくなる」という気持ちは、わからなくはないのですが、移住となると、やはり色々難しいことがあるものですね…😅

素人不動産マニアの独り言153

　上下水道の管の老朽化や破裂などによる水漏れや道路の陥没などが、各地で起こっています。

　今回は、老朽化するインフラに関して、知人から聞いたお話をしたいと思います。

　今から30年以上前、街に都市ガス網が敷かれました。家の外にタンクを置く『プロパンガス』より、地下をガス管が通るので、外部からの衝撃などによる火災🔥のリスクが少ないという印象がありました。

　火力もプロパンガスよりも強く、お湯の沸く早さが早くなった気もしました。

　ただガスコンロなどの周辺機器は全て買い替えなくてはならず、出費がかさんだ記憶があります😅

　それから30年以上が経ち、都市ガスの配管も老朽化が進み始めました。上下水道と同じく、配管が地下を通っていますので、これを交換するとなると、莫大な費用がかかります。そのためか、ある日突然知人の家にガスの業者が訪問して、「ガス管が老朽化しているので、都市ガスからプロパンガスに替えること」を勧めに来たそうです。

　高度経済成長期に宅地造成等で街が拡大し、急速に整備が進められたインフラが、一斉に老朽化し出したことが、今日の様々な事態に繋がっているのだと思います。

　拡大させ過ぎたインフラの維持管理は、どこの自治体も頭を悩ませている課題です。既に人が住んでいる地域を縮小することは難しいですが、インフラの維持管理のためには、街をコンパクト化していくことが急務ではないかと改めて思いました。

素人不動産マニアの独り言152

　高騰する建材費や人件費のため、住宅を購入したり建築することへのハードルはますます高くなりました。

　今回は、そんな時代を反映するような住宅ローンに関するお話です。

　先日のネットニュースで、30代くらいまでの若い方たちを対象とした「50年払いの住宅ローン」の記事を見ました。変動金利で、支払い完了時に80歳未満であることなどの条件があるようです。

　支払い期間が長くなることで、金利の支払いも増えるため、35年ローンよりも支払い総額が増えますが、月々の支払い額を抑えられたり、少し多くの借入ができるというメリットもあるようです。

　冒頭にも書きましたが、住宅価格が高騰する現代では、土地の広さか、住む場所を妥協しなければ、家を建てるという夢を叶えることが非常に困難になりました。しかし支払い期間を長くすることで、少しでも理想に近い家を建てるための借り入れができるようになるかも知れません。

　ちなみにこの記事へのコメントは「80近くまで住宅ローンの支払い。辛そう…」「支払いが終わる頃には、家はボロボロになっているのでは？」という否定的なものが多かったです。

　平均寿命近い年齢になるまでローンを払い続けるのか？駅近の便利なところを諦め、35年ローンで買える郊外に家を建てるのか？マイホームを諦めて賃貸マンションに住み続けるのか？

　選択肢はいくつもありますが、自分が使うかどうかは別として、新しい選択肢が増えたことには違いないでしょう。

　それにしましても新総理の物価高対策で、住宅価格や修繕費が下がるということは期待できないものでしょうか…？？