素人不動産マニアの独り言161

　中古の家を探す場合、家の間取りや築年数、設備など様々な条件を元に、自分が気に入った物件を選んで行く楽しみがあります。

　その条件の中には、敷地面積の広さというものもあります。

　今回は、築古物件にありがちな、住宅の建て方と敷地面積の関係に関するお話です。

　以前のブログ記事にも書きましたが、私の父は庭木が好きで、木に囲まれた広い庭を作りたいと、100坪の土地の半分以上を占める庭を中心にして家を建てました。

　そのため家を建てることを決めると、車を止めるための、隣接する土地をさらに購入しました。比較的郊外で土地代が安かったのが救いでしたが、元々持っていた100坪の土地には、普通車どころか、軽自動車さえ止められるスペースがありませんでした。

　最近の築古物件の中には、「駐車場なし」と表記されたものが時々あります。どれほど敷地が狭いのかとよく見てみますと、以外にも50〜70坪くらいの十分な土地があるものがありました。

　理由の一つは、立派なブロック塀に囲まれているため、塀を壊し、庭を造成する工事が必要になるケースです。

　しかし最近見かける物件には、それさえもできないものがありました。つまり庭が家の裏にあり、スペースはあるが、道路から車を入れられない建て方になっているケースです。

　50年以上前に家を建てた時は、自家用車を持つということを想定していなかったのか、道路の際ギリギリに家を寄せ、道路からすぐに玄関に入れるようにしています。

　車のない時代ならば、特に雨の日などは便利かも知れません。また道路から陰になるところの庭は、縁側での夕涼みなど、アニメのサザエさんのような暮らしをイメージしていたのかも知れません。

　時代は流れ、いかに安く広い駐車場スペースを造成できるか？が中古住宅選びの条件になりました。造成しても駐車スペースが確保出来ない家は、解体するしかないのでしょうか？

素人不動産マニアの独り言160

　不定期更新ながら、とうとう160回まで来ることができました。

　お読みいただいている方には、心より感謝申し上げます。

　さて、北海道の不動産の価格は、築古物件はどんどん下がる一方で、築10年以内の築浅物件は、新築から少し下がったくらいの価格と、二極化が進んでいます。

　今回は、高騰する築浅物件と新築住宅のどちらがお得か？という観点からの私なりの考察です。

　建てる地域にもよりますが、北海道でも新築住宅は、今や4000万円を下りません。

　それだけのお金を払って建てた家を手放すとなりますと、支払いの残高に見合った金額にならざるを得ないところでしょう。

　例えば築10年未満の物件の中には、3000万円代後半のものも多くあります。中古住宅としてはなかなかの金額に思えます。

　ですので、考えようによっては、もう少し足せば新築注文住宅が建てられそうな気がします。すでに間取りや内装が出来上がっているのではなく、予算が許せば、自分で一から間取りや内装などを自由に選べるというメリットが、新築にはあります。

　一方中古住宅は、すでに出来上がった建物の実物が見られますので、内装と間取りに応じて家具の配置やカーテン、絨毯の色などを決めるという楽しみがあります。さらに中古住宅は、消費税10%がかかりませんので、新築住宅の消費税分の約400万円が浮く計算にもなります。

　住宅価格が高騰しているとはいえ、世の中には新築を建てられる人は一定数いらっしゃいますし、都心部のいわゆる「億ション」と言われる数億のタワーマンションを購入できる方もいらっしゃるわけですから、メリット・デメリットの比較は、ナンセンスなのかも知れません。

　ただこれからの金利上昇を考えますと、築20年代くらいまでの、比較的きれいな2500万円以内の中古物件を無理のない支払い計画で購入した方が、現実的ではないのかな？と個人的には思っています。

素人不動産マニアの独り言159

　実に一月ぶりのブログになります。

　昭和の時代は、大手の電気店やホームセンターなどが近所にありませんでしたので、電化製品の購入や修理依頼は、個人経営の電気店に。鍋釜や大工道具などの購入も、やはり個人経営の金物店を利用していました。

　その後時代が変わって、大手の電気店やホームセンターが進出するようになって、そのようなお店はどんどんなくなって行きました。

　しかし中には、今も営業を続けている個人経営のお店も見かけます。

　今回は、先見の目があり、現在でも営業を続けている個人経営のお店に関するお話です。

　昔住んでいた家の近くに、「N」という電気店がありました。ホームセンターや大手の電気店ができる前は、乾電池や蛍光灯の菅などはその店に買いに行っていました。

　ある日、その店から2軒離れたところに、「ハイツN」というアパートがあるのに気づきました。そのあたりに詳しいご近所さんに尋ねますと、やはり「N電気店」が経営するアパートでした。🤔

　また「K」という金物店の近くにも、名前にこそKは使われていませんでしたが、アパートを所有していることがわかりました。

　いずれ時代が変わって、「個人商店は経営が厳しくなる」ことを見越していたのか？「副業として始めた」のか？その街を離れた今では、知ることはできません。

　ただ、街中で営業している個人商店を見ますと、「ここのお店もアパート経営しているのかも…」とつい思ってしまいます。

素人不動産マニアの独り言158

　およそ4ヶ月ぶりの投稿になります。

　産油国イランとアメリカの戦争によって、資材不足による価格の高騰、さらには住宅建設に遅れが出るなど、様々な方面に影響が出ています。

　加えて日銀の政策金利の値上げにより、今後は住宅ローンを組むことも大変な時代になりました。

　今回は、私の知る範囲ではありますが、二極化する中古住宅に関する考察です。

　築30数年だった物件も、40年に。築40数年だった物件も、50年にと、時の流れは無常なものです。

　機会を見て徐々に値下げされる物件もあれば、そのまま放置されている家もあります。

　また、リフォーム業者に買い取られ、リフォームによって生まれ変わり、市場に出てくる家もあります。

　これは個人的な意見ですか、リフォームしても、外観の古さは隠せませんので、そこを妥協できるかどうかになるかと思います。さらに「そこまでしなくても…」と思うところまで手を入れられることで、価格がさらに上昇するため、売れにくくなるという悪循環を生んでいるのではないかと思ったりもします。

　売れ筋は、数百万円の値頃感のある物件か、築20年台のまだ大きな修繕の必要がない2000万円台の二極化が進んでいる気がします。

　資材の高騰が著しい今、必要以上のリフォームを避け、いかに値頃感のある物件に仕上げるかが、ポイントになるのではないかと個人的には思います。

素人不動産マニアの独り言157

　年明け最初のブログ記事になります。

　今回は、最近の中古物件価格の傾向について思うところのお話です。

　都心部の不動産価格は高騰しているようですが、地方の不動産価格は、下がって来ているように感じています。

　築30年前後のリフォーム販売された家の需要が落ち着き、築40年越え、50年くらいのリフォーム物件まで出て来るようになりましたが、そこまで古いと外観の古さは否めません。

　リフォーム済ですので、価格もそれなりに設定されており、やはりなかなか売れません。そうなると価格を下げざるを得ませんので、不動産価格全体が下がるという状況になっていると思われます。

　場所によっては、リフォーム前の築古物件でも強気の価格設定の物件も見られましたが、売れずにいると徐々に下げるようになりました。

　また築20年強の物件の中にも、2000万円を切るものが増えて来ていますので、フルリフォームせずとも、程度の良いそのくらいの年代の物件を選ぶというのもありかとは思います。

　北海道の地方都市は、マンションよりも一戸建ての需要が多いと思いますので、立地、築年数、価格の条件さえ合えば、売れる物件はありそうです。新築物件の価格が高騰している今は、特に割安な程度の良い中古物件は一押しの選択肢ではないかと思っています。

素人不動産マニアの独り言156

　2025年もまもなく終わります。

　今年最後のブログは、以前から気になっていた「リースバック」と呼ばれる物件に関する考察です。

　今住んでいる家を一旦売却し、一定金額の家賃を支払うことでそのまま住み続けられるという「リースバック」というシステムのCMを時々見るようになりました。

　そして収益物件のサイトで、そのリースバック物件が売りに出されているケースも見かけます。

　一見しますと相場より安い価格設定のものがありますが、果たして収益物件としてはどうだろう？🤔と思ってしまいます。

　その理由は、ローンの支払いが滞って、半ば「任意売却」的な形での売却が多いという話を聞きましたので、家賃の滞納というリスクがあるのでは？という心配があること。

　また比較的高齢の方々をターゲットにしているようなCMが多いようですので、その家でなくなってしまう可能性があることやリースバックにしていることを知らない親族との相続問題に巻き込まれるのではないか？という心配をしてしまいます。😕

　リースバック物件でなくても、家賃滞納のリスクはあると思いますが、持ち家を手放す事情があることに、リスクを感じてしまいます。

　インフレが加速し、不動産価格や家賃の価格差が、都心部と地方ではどんどん大きくなって来ています。高騰する都心部の不動産を持つ人は更に資産を増やし、地方の物件を持つ人は、いつか「負動産」になるリスクに怯えながら不動産運営をすることになるのでしょうか？

　来年こそは少しでも経済が安定して、生活が楽になればと願っています。

　今年も私の拙いブログ記事を読んで頂き、ありがとうございました😊

　お読みくださっている皆様にとって、来年が更に良い年になりますことを願っております。

　来年もどうぞよろしくお願いします🙇🏻

素人不動産マニアの独り言155

　中古の物件の中には、「インスペクション済」（物件の状態を専門家が細かく診断すること」や「〜年間瑕疵補償」と謳ったものがあります。

　今回は「インスペクション」の大切さを考えさせられたお話です。

　ある方が内装フルリフォーム済みの中古物件を購入したそうです。不動産会社の仲介はありましたが、売りに出していたのは個人の方でした。その際、不動産会社から5万円で、「インスペクション」を勧められたそうですが、内装がきれいにリフォームされていることもあり、断ってそのまま購入したそうです。

　ところが一週間ほどした頃、雨漏りがしてきたそうです。不動産会社に連絡して見てもらうと、リフォームしていたのは内装だけで、屋根は錆びて穴が開き、そこから雨漏りがしていたそうでした…😰

　しかし個人からの購入のため、「瑕疵補償」の対象にならず（契約時に、基本的に現状有姿で購入することを確認している）、屋根や天井などの修繕費で、結局数百万円の費用がかかったそうです。😥

　「買う時に5万円のインスペクションをしておけば…😥」と購入者の方は後悔したそうですが、屋根は外からは見えない箇所ですので、物件選びを慎重にすることはもちろん、5万円程度ならば、インスペクションを使うことも必要なのだと思いました。😅