素人不動産マニアの独り言48

　物件を検索していますと、同じような地域に、同じような価格帯で、敷地面積が倍近くも違う物件を見ることがあります。

　今回は、同じ価格帯ならば敷地の広い方と狭い方のどちらを選ぶか？のお話です。

　都心などでは、30坪もあれば十分に家が建ちますが、北海道では、一家に車2台はマストですし、冬に雪が降った時に、雪を捨てるためのスペースもある程度必要になります。

　また国道やバスが通るような主要道以外は、除雪車がほとんど来ませんので、自分の敷地が接する部分の道路の除雪も自分でする必要があります。そして冬場はそれがどんどんたまるので、一軒家の場合、雪を捨てるためのスペースも必要です。

　ただあまり広すぎると敷地内の除雪も大変ですし、敷地面積に応じて固定資産税も高くなります。

　亡父も庭木や家庭菜園が趣味でしたので、200坪の土地を買い、庭や小さな畑を作って楽しんでいましたが、年齢と共に畑ができなくなり、土地の半分は手放してしまいました。

　我が家は、50坪にも満たない敷地ですが、車2台は駐められ、家と塀の隙間に雪を捨てるスペースもあります。

　築50年前後の家の中には、敷地が100坪を越える物件がありますが、立地によっては将来的に分筆して売ることが難しいこともあります。

　現在家を建てる年代の人達は、あまり庭木を植えるようなスペースを必要としていないような気がしますので、せいぜい50〜60坪もあれば充分なのではないでしょうか？

　敷地に余裕がある方が設計の自由度も増しますが、いずれ住まなくなった時にどう活用するか？も考える必要はあるかも知れませんね。

素人不動産マニアの独り言47

　久しぶりの投稿になります。

　最近私の住む街に限ったことかも知れませんが、少し気になっていることについてのお話です。

　記録的な円安、建築資材と人件費の高騰、さらに日銀が金利の引き上げを決めるなど、住宅建築を取り巻く環境は厳しくなる一方です。

　そのような状況を反映してか、最近私の住む街では、古くなった家を解体せず、リフォームしたり、塗装を施すなどして住み続けるところが目につくようになりました。

　解体すると廃棄物も発生しますし、更地にしてから新築となりますと、費用も期間もかかってしまいます。

　場所によっては、骨組みだけにして、いわゆる「新築そっくりさん」にしているところもありますが、廃棄物や工事期間がかなり減らせると思います。

　自治体によっては、省エネルギー住宅へのリフォーム工事に対しては、補助金を出しているところがありますので、それらを利用しているというケースもあると思います。

　テレビ番組では、築100数十年の先祖代々の家を、手直ししながら住んでいる人を取り上げることがありますので、傷んだところを修繕しながら長く住むことは可能なのかも知れません。

　人によって事情は様々だと思いますが、古い家でもリフォームして、長く住もうという人がこれから増えてくるのかも知れません。

素人不動産マニアの独り言46

　前回のリフォーム済住宅の話の続きになります。

　内装や水回りを新品にし、屋根や外壁を塗装して販売するという会社が増えて来ていますが、築40年も後半くらいの家は、外見の古さはやはり否めません。

　どこの住宅メーカーが始めたかは忘れましたが、「新築そっくりさん」という、家をほとんど骨組みだけにして、間取りや玄関、窓の位置、さらには屋根の形まで変えて、築古の家を現代風の家に造り替えてしまうという工法も徐々に広がっています。

　時々スペシャルとして放送される「大改造!!劇的ビフォーアフター」という番組では、昔から大胆に壁や屋根を剥がし、場合によっては朽ちた基礎や柱さえ取り払って、内装だけでなく、外観まで元の家とは全く違う家にしてしまうということを、途中経過を見せながら、放送していました。

　新築を建てるよりは日数がかからないでしょうし、費用の面でも抑えられると思います。骨組みだけにした時点で、耐震性を上げるために補強材が入れられたり、断熱材も一から入れられることになりますので、完成すればほとんど新築と変わりがなくなることでしょう。

　ベースとなった家の価格やどのような内装や外観にするかによっても価格が変わりますが、私が追いかけていた物件は、手付かずの状態の売り出し価格の「約2.5倍」で販売され、ひと月以内には売れていました。

　今や新築一軒家が「4000万円越え」と言われますので、例えばベースになる中古住宅が1000万円だとすると、2500万円でほとんど新築のような家が買えるとするならば、いい選択になり得るのではないかと思ってしまいますが、どうでしょう？？

素人不動産マニアの独り言45

　ある会社が新たなアイディアで成功すると、同じ業種の会社がそれに追従し、競争原理が働いて、市場が活性化するということは、よくあることです。

　不動産の世界も例外ではなく、資材や人件費の高騰という逆風を乗り越えて、様々な工夫を行なっています。

　以前のブログの内容と被るところもあるかも知れませんが、今回は中古住宅のリフォーム販売のお話です。

　TVCMでも有名な会社が始めた「古くなった家を買い取り、リフォームして販売する」という手法は、瞬く間に広がり、私の街に古くからある個人の不動産業者までが参入するようになりました。

　キッチンやバスルームなどの水回りやクロス、床といった内装を新品にし、屋根や外壁を塗装して販売するという流れが基本になっています。

　戸建て住宅を買う人は、車が複数台停められることがマストであることが多く、家の前に庭があれば、そこを造成して、2台分の駐車場を確保して販売していました。

　最近では、2台ではなく3台分の駐車場の需要が増え、家の前や横を徹底的に造成して、駐車スペースを確保し、それをメリットとしてアピールしている物件もあります。

　しかしだんだんリフォームのベースになる中古住宅が少なくなり、当初は築30数年の家が中心だったものが、最近では40〜50年くらいの中古住宅をリフォームして販売しているのを見るようになりました。

　これは私個人の印象ですが、築40年も後半くらいの家は、窓や玄関ドアを交換したり、外観を塗装しても、家全体の形の古さが残るのは否めない気がします。

　一歩家に足を踏み入れれば、中は何もかも新品なのですが、逆に外見の古さとのギャップが「う〜ん…」となってしまう気がします。

　「人は見た目が7割」という話を聞いたことがありますが、家にも同じようなことが言えるのではないかと思います。

　そこで別の会社が考えたリフォーム販売の方法がその課題を解決したのではないかと思います。

　長くなりますので、この続きはまた後日にします。

素人不動産マニアの独り言44

　続けてのブログは、不動産マニアならではの視点で物件情報を追いかけて気づいたことについてのお話です。

　不動産検索サイトには、よく「お気に入りに登録」というような、気になった物件をフォルダに保存して、ショートカットで見られるようにできる機能があります。

　私もいくつかのサイトの「お気に入り」登録を利用していますが、非常に便利な機能で、重宝しています。

　特に同じように『「お気に入り」に登録している人が他に何人いるか』や「価格が値下げされている」ことがわかるのが、便利です。

　ところで昨日まで「お気に入りに登録」されていた物件が、突然「掲載を終了しました」というメッセージと共に消えてしまうことがあります。

　おそらくほとんどのケースが、「個人が現金で即決」したのではないかと思われますが、中には数ヶ月後、リフォームして販売する会社がフルリフォームして売り出すケースも見かけます。聞くところによると「不動産業者同士は、横のつながりができていて、売れそうな物件は、市場に出る前に業者間で売買されたり、なかなか売れない物件は、リフォーム業者に少し下げて流す」ということもあるようです。

　ただ不動産業者の販売方法の「ワザ」として、一度掲載を終了し、少し経ってから価格を下げ、あたかも「安くなった価格で初めて売りに出した」ように「新着物件」として出していることもあります。その際、写真も角度を変えて数枚追加する業者もいます。

　さらに稀なケースとして、あまり長い間売れないと、売主さんが一度掲載を終了させてしまうこともありました。

　家も長い間売れないと、「何か曰くがあるのではないか？」と思われたり、売れていないことを理由に値引きを打診されることもあるのではないかと思います。

　売る側は「少しでも早く、且つ高く売りたい」でしょうし、買う側は「多少待っても安く買いたい」と思うものでしょう。

　「不動産に掘り出しものはない」と言われますが、「不動産検索サイトのお気に入り登録」から、いろいろなことが見えてくるのが、不動産マニアとしては興味深いです。

素人不動産マニアの独り言43

　今回は、学生向けの賃貸アパートに関するお話です。

　この春から遠方に住む甥が、大学に進学し、アパートで一人暮らしを始めることになりました。

　不動産屋さんを訪れて、予算や間取りなどの条件を伝え、いくつか案内された物件の中から気に入った1LDKの部屋に決めたそうです。

　不動産屋さんに言った条件は、1LDKで、バス・トイレが別だったそうですが、案内された物件の中には、バス・トイレがつながった昔のユニットを、壁で仕切ってバス・トイレ別にした物件もあったようです。

　全ての学生がそうだという訳ではないと思いますし、家賃にかけられる予算もありますが、学生の選ぶアパートは、ワンルームから、1DKや1LDKに移って行っているとその不動産屋さんは言っていたそうです。

　参考に私が地元の賃貸アパートを検索してみますと、比較的新しい物件は、1LDKや1DKが多く、30年強くらいの物件は、ワンルームが多いという印象でした。

　時代が違いますので比較にはなりませんが、私が学生だった頃は、バスどころかトイレも共同のワンルームが主流で、家賃は1万数千円から2万円くらい。風呂は銭湯に行くのが日常でした。

　もちろん設備が整っている分、家賃も高くなっていますが、「今の学生は恵まれているなぁ」と思う一方で、「親は大変だったなぁ」と自分の子どもたちが学生だった頃のことも思い出しています。

素人不動産マニアの独り言42

　今回は、駐車場がなかったり、あってもスペースが充分でない物件に関する考察です。

　立地はいいけれど、築年数が古く、駐車場がないか、狭いために軽自動車しか停められない物件をよく見かけます。

　ただそういった物件の中には「ブロック塀の撤去や庭の造成により、駐車スペースを確保できます。」という説明のあるものがあります。

　最初私などは、「ブロック塀なら、ハンマーで壊して、大型ゴミに出せばいいんじゃないか？それならかなり費用が抑えられるかも？」などと思っていましたが、コンクリートブロックや、ホームセンターに売られている人工の漬物石さえもが「産業廃棄物」に扱われ、指定業者しか処分場に運ぶことができない決まりになっているそうです。

　庭の造成にしても、木や大きめの庭石などがあれば、想像もつかないほどの費用がかかる可能性があります。

　亡父も実家の庭に、大小様々な木を植えて楽しんでいましたが、売る際には買主さん側の「造成して、駐車場にしたい」という希望があり、その分を見込んだ値引きをしました。

　ちょっと前までは、よく「夢の庭付き一戸建て住宅」という言い方をしましたが、一戸建てを購入する方の多くは、夫婦共働きで、それぞれが通勤に使う自動車のスペースが、最低でも2台分あることが「マスト」になっているようです。

　自動車が2台停められて、さらに花壇でも作れる場所があればなおいいのかも知れません。　

　ちなみに我が家は自動車を2台停めたら、花壇どころか植木鉢を1〜2個置くくらいのスペースしかありません。

　それでも自動車を2台停められることを最優先に家を建てましたが、今でもその選択は正しかったと思っています。

　アパートやマンションなどでは、1台分の駐車場は確保されているものの、2台目からは別料金がかかったり、近隣の駐車場を探して借りなくてはならないこともあります。

　ですから、一戸建てを買おうと思うならば、気兼ねなく自動車が2台停められることを望むのは、当然の事かも知れませんね。

　業者さんが「造成してスペースを確保することが可能である」というのは、あくまでも「提案」です。

　ですから、後から余分な費用がかからないようなはじめから駐車場が充分に確保された物件を、時間をかけて探すことが一番ではないでしょうか？